Запишитесь на бесплатную консультацию с юристом и он перезвонит Вам в течение 15 минут
Как быть с долей в квартире в Алматы: права хозяина и как надежно продать
Долевая собственность на сегодняшний день является камнем преткновения и в юридической и риэлтерской практике, и в обычной жизни граждан. Здесь между близкими людьми часто возникают на этой почве конфликты: цитируя классика Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита», можно утверждать, что воистину квартирный вопрос испортил нас. Проблемы обозначаются в основном при выделении доли - как разделить и как разъехаться без существенных убытков и не в минус семейному бюджету?
Доля в квартире: как правильно разделить совместную квартиру
Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий - совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса РК. Суть в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби. По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах - жить в ней, пользоваться санузлами, балконом, спальней, гостиной и кухней. Поэтому продать свою «долю» невозможно - это нужно делать через суд путем подачи иска. Ведь, по сути, не ясно - что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена - какая это «квадратура»?
Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.
Поэтому, чтобы продать свою долю, продавцу действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.
Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому кодексу в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в период брака. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них. Сообщает юрист Данияр АБДУЛЛИН юридического агентства «PRAVOKVADRAT.KZ».: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, - это совместная собственность супругов. Таковой является недвижимость, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки. Если недвижимость досталась одному из супругов по наследству, либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».
Второй вариант - по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).
Наконец, третий вариант – унаследованная недвижимость, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства РК) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.
Права и обязанности владельца доли в квартире
Если вы владеете долей в недвижимости, то необходимо иметь ввиду несколько нюансов:
если вы провели улучшения в квартире - например, сделали капитальный ремонт или узаконили перепланировку - то они дают право на увеличение вашей доли. Поэтому юристы рекомендуют сохранять все платежные документы, договоры подряда ремонтной бригады и т.п., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
- если вы не можете воспользоваться своей долей - жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, денежной выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации путем обращения в суд с соответствующим иском;
- вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить целевые налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу;
- если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.
Как продать долю в квартире
Необходимо определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.
1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры
Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи - оно должно быть нотариально заверенным. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.
Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.
2. Предложите совладельцам купить свою долю
После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки - это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.
Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.
Только тогда, когда другие совладельцы квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение одного месяца, вы вправе реализовать свою доля любому лицу.
Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки.
Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается путем заказа Отчета об оценке, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.
Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации дольщику. Чаще всего это происходит, если хотят разъехаться с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально т.е. непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.
В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю - только если эта доля очень мала по отношению к общей доли квартиры.
Раздел квартиры при разводе
Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети? Так, по статье 38 Кодекса РК «о браке (супружестве) и семье», суд вправе выделить доли в пользу несовершеннолетних детей. Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается. Здесь речь идет не об отдельных долях для детей - суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.
Есть и другой нюанс - если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это также может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом - если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.
При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными - болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «снижения» доли.
На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее денежные средства - на ремонт, перепланировку, достройку и т.п. - то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.
Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях правопреемства. По гражданскому кодексу РК существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):
первая очередь - дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
вторая очередь - если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети - племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
третья очередь - действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь - двоюродные братья и сестры;
наследники последующих очередей - если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.
Обязательная доля в наследстве
Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:
несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.
Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.
В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.
В случае невозможности самостоятельного разрешения вопросов реализации доли в квартире, юристы юридического агентства PRAVOKVADRAT.KZ всегда готовы помочь Вам!
Бесплатные консультации по номеру телефона +7 747 500 40 23
Доля в квартире: как правильно разделить совместную квартиру
Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий - совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса РК. Суть в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби. По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах - жить в ней, пользоваться санузлами, балконом, спальней, гостиной и кухней. Поэтому продать свою «долю» невозможно - это нужно делать через суд путем подачи иска. Ведь, по сути, не ясно - что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена - какая это «квадратура»?
Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.
Поэтому, чтобы продать свою долю, продавцу действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.
Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому кодексу в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в период брака. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них. Сообщает юрист Данияр АБДУЛЛИН юридического агентства «PRAVOKVADRAT.KZ».: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, - это совместная собственность супругов. Таковой является недвижимость, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки. Если недвижимость досталась одному из супругов по наследству, либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».
Второй вариант - по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).
Наконец, третий вариант – унаследованная недвижимость, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства РК) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.
Права и обязанности владельца доли в квартире
Если вы владеете долей в недвижимости, то необходимо иметь ввиду несколько нюансов:
если вы провели улучшения в квартире - например, сделали капитальный ремонт или узаконили перепланировку - то они дают право на увеличение вашей доли. Поэтому юристы рекомендуют сохранять все платежные документы, договоры подряда ремонтной бригады и т.п., чтобы можно было в суде доказать, что именно вы платили за улучшения, и они должны быть учтены при оценке вашей доли;
- если вы не можете воспользоваться своей долей - жить в квартире, то вы вправе потребовать от других участников, которые пользуются этим имуществом, денежной выплаты, эквивалентной доле или другой компенсации путем обращения в суд с соответствующим иском;
- вы и другие дольщики обязаны соразмерно своей доле платить целевые налоги, сборы, иные платежи по общему имуществу;
- если продается доля ребенка в приватизированной квартире, родителям потребуется взять разрешение органов опеки на сделку. Это подтвердит, что семья благополучна, и дети будут жить со своей семьей в другом полноценном жилье с правом собственности и т.д.
Как продать долю в квартире
Необходимо определиться, в какой собственности находится ваша доля. Положим, у вас есть доля на праве совместной собственности в квартире, и вы хотите ее продать.
1. Получите согласие совладельцев совместной квартиры
Для этого вы должны получить согласие совладельцев на сделку купли-продажи - оно должно быть нотариально заверенным. В случае если долю хотят не продать, а обменять, подарить, действуют такие же правила. Если совладельцы не согласны на продажу, вы сделку совершить не сможете. А если и совершите, то она будет признана недействительной.
Чтобы продать или совершить любые другие сделки со своей частью жилья без согласия совладельцев, нужно перевести совместную собственность в общую долевую. Это можно сделать по договору отчуждения от совладельцев, заверенный нотариусом или по решению суда.
2. Предложите совладельцам купить свою долю
После того как собственность переведена в общую долевую, срабатывает понятие преимущественного права покупки - это значит, что сначала нужно предложить купить эту долю своим совладельцам. Цену вы можете устанавливать самостоятельно, но она должна быть единой и для третьих лиц, и для совладельцев.
Для этого нужно уведомить совладельцев в письменной форме о своем намерении продать эту часть жилья, указав цену, по которой вы хотите совершить сделку.
Только тогда, когда другие совладельцы квартиры откажутся от покупки, не приобретут долю в течение одного месяца, вы вправе реализовать свою доля любому лицу.
Если вы не сообщите о продаже доли своим совладельцам, то нарушите право преимущественной покупки.
Если дольщики хотят разъехаться, то квартира оценивается путем заказа Отчета об оценке, продается, и полученные деньги делятся на соответствующие части в отношении каждого из дольщиков. Но бывает и так, что один из дольщиков не желает продавать свою часть, а пользоваться имуществом совместно нет никакой возможности.
Тогда вопрос решается через суд: совладельцы могут обратиться с иском о разделе жилья и выделении доли с выплатой соответствующей компенсации дольщику. Чаще всего это происходит, если хотят разъехаться с дольщиком, который уже давно не живет на жилплощади и при этом имеет совсем незначительную долю в квартире, так что ее наличие непринципиально т.е. непосредственно жилец в судебном порядке просто выкупает долю.
В целом же, право собственности неотчуждаемо, и суд не может заставить продать долю - только если эта доля очень мала по отношению к общей доли квартиры.
Раздел квартиры при разводе
Как разделить квартиру при разводе в случае, если есть дети? Так, по статье 38 Кодекса РК «о браке (супружестве) и семье», суд вправе выделить доли в пользу несовершеннолетних детей. Если делят неприватизированную, а купленную родителями, квартиру, то таковое право на долю детей в имуществе не предусматривается. Здесь речь идет не об отдельных долях для детей - суд просто увеличивает долю того родителя, который будет жить с детьми.
Есть и другой нюанс - если кто-то из супругов расходовал общее имущество без разрешения или не получал доходы, это также может учитываться судом. Чаще всего такая ситуация касается семей, где один из супругов страдает наркоманией, алкоголизмом - если это удастся доказать, то суд может рассмотреть этот фактор и «иждивенцу» достанется меньшая доля в квартире.
При этом суд не уменьшит долю, если причины отсутствия работы были уважительными - болезнь, кризисный период, уход за детьми или родственниками, которые того требовали, ведение домашнего хозяйства. Такие причины не считаются судом основанием для «снижения» доли.
На квартиру, купленную до брака, полученную по наследству или в дар, право общей собственности не распространяется. Однако если другой супруг инвестировал в нее денежные средства - на ремонт, перепланировку, достройку и т.п. - то эти суммы будут учитываться на счет этого супруга при разводе. Также с учетом долей делится квартира, которая была куплена в браке на личные средства одного из супругов плюс совместно нажитые средства.
Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях правопреемства. По гражданскому кодексу РК существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):
первая очередь - дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
вторая очередь - если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети - племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
третья очередь - действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь - двоюродные братья и сестры;
наследники последующих очередей - если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.
Обязательная доля в наследстве
Как гласит статья 1069 ГК РК, в наследстве есть понятие обязательной доли. Кто имеет право на долю в наследстве, независимо от того, указаны они в завещании или нет:
несовершеннолетние дети и нетрудоспособные дети наследодателя;
нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя.
Вне зависимости от завещания, этим родственникам выделяется минимум половина той доли, которая причиталась бы им при наследовании по закону.
В право на обязательную долю в наследстве включается также доля из стоимости обстановки жилья, предметов обихода. Бывает, что в завещании есть какие-то пункты, которые ограничивают в наследстве вышеописанных лиц. Тогда эти ограничения накладываются только на ту часть, которая превышает обязательную долю.
В случае невозможности самостоятельного разрешения вопросов реализации доли в квартире, юристы юридического агентства PRAVOKVADRAT.KZ всегда готовы помочь Вам!
Бесплатные консультации по номеру телефона +7 747 500 40 23
Размещение статьи разрешено при указании гиперссылки на источник: www.pravokvadrat.kz
